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建築契約について

さて、ここから本題のアパート経営を考えてみましょう。アパートを建てる最大の目的は収益を上げることです。収益を上げるということは建築費借入 の返済、固定資産税、必要経費を支払った上、さらに手元に金銭が残るということです。さらに言うならば、建物は年月とともに劣化していきますので壁の塗り 替えやリフォーム費用を積み立てていかねばなりません。やがて掛かるであろう経費まで差引いても手元にお金が残るような計画でなければアパートを建てる意 味がありません。

収益を上げるために考えなければならないこと、極論すれば「安く造って高く貸す」、これに尽きますが、安かろう悪かろうではお客様が入り ません。そこで現実的には「良い物を可能な限り安く造って適正な価格で貸す」ことを目指さなければなりません。そのために必要なことは建築業者は1社に絞 らず多くの業者からプランニングや収支計画書を提出してもらい、その中で一番良い計画を採用し、さらに数社から見積を取って可能な限り安く造る努力をしな ければなりません。もちろん業者の能力もありますので安いだけで判断せず、きちんとした仕事ができる業者を事前に選別しておくことは言うまでもありませ ん。

プランニングとして、一番利回りの大きいのはやはり1Kタイプとなります。簡単に言うと、25㎡の1Kを50,000円で2戸貸すとこと ができる場合、同じ敷地で50㎡の2DKを100,000円で貸すことはできません(松本近郊の家賃相場で考えています)。なぜなら2DKの一般的な価格 帯は65,000円前後です。建築費の増加分を加味しても1Kの方が利回りで優れています。ただし、安定性においてはファミリータイプ2LDK、3LDK の方が安定感があります。特に小中学校に通う子供を抱えている家族の場合、そう頻繁には引っ越せませんので長く居住する傾向があります。それに比べて1K タイプなどの単身者が居住するアパートは頻繁に出入りがあります。需要に心配がなければ断然1K、1DKタイプをおすすめしますが、住宅地や小中学校の近 くならファミリータイプをお勧め致します。

気をつけなければならないことは、収支のシュミレーションの際、建築業者の持ってくるプランを鵜呑みにしてはいけません。計画上では高い 利回りに見えても設定家賃が妥当であるかよく検討する必要があります。近隣の相場より明らかに高い家賃設定で計画を立ててもすぐに計画が崩れていくことは 目に見えています。計画段階では逆に近隣相場よりも安い家賃設定で収支計画を作成し、それでも利益が出るような計画を作ることを心がけなければなりませ ん。

建物構造を考える時、やはり一番人気があるのは鉄筋コンクリートのマンションです。その他は重量鉄骨造、軽量鉄骨造、木造とありますが、 大手ハウスメーカーの構造は軽量鉄骨造となります。最近は大手ハウスメーカーのアパートも耐震性能等を高めたり様々な工夫を凝らしていますので、一昔前の 安アパートという印象はなくなりましたが、防音性能や振動、実際借りてもらうお客様の印象はどうしても鉄筋コンクリートのマンションにはかないません。ま た、建築費用に関しても最近では鉄筋マンションの方が安くなっています。冷静に考えてみればテレビCMや広告費用に莫大な経費をかけている以上、建築費用 に全て反映しているのもうなずけます。

最後に、アパートを建てようと考えたら不動産業者のアドバイスを必ず聞いてください。
初めての大家さんの多くが建築業者の営業マンとの打 ち合わせだけで計画を立て、完成直前に建築業者の取引先である不動産業者を紹介され、入居募集を依頼するパターンが非常に多いのですが、建てた後は建築業 者ではなく、不動産業者と長くつきあっていかなければなりません。建築業者は良い話しかしません。地域の賃貸事情や管理運営、今だけでなくこの先どういっ たアパートを造れば長く入居率を高めていけるか、どんな間取が人気あるのか、建築業者の持ってきているアパート計画が妥当な物なのか、建築業者が説明しな いリスク等はないのか、賃貸管理をやっている不動産業者に相談しなければわからないことは沢山あります。

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