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家賃保証について考える

まず最初に私が家賃保証についてはものすごく否定的だとことわっておかなければなりません。なぜなら建設業者も不動産業者も損をするような契約は しないからです。そもそも、保証とはお金を払ってリスクをなくすこと、要するに保険に加入するようなものと大家さんたちは考えているはずです。たとえ空室 になっても9割は保証してもらえるとなれば安心してアパートを建てようと思います。しかしながら、実際の契約内容には様々な問題点が含まれている場合が大 半です。

まず、家賃の見直しがあるということを理解しておかなければなりません。家賃保証の契約期間は最初は10年が多いようです。この10年間 で入居率が低い場合、保証金額の見直しがあります。家主が見直しに応じない場合は契約更新をしないことが想定されます。そして更新後の契約期間は3年や2 年と短くなることもあります。また、ひどい契約になると「随時見直しができる」などという文言が含まれている場合もありました。随時保証金額の見直しが できるのであれば何の為の家賃保証かわかった物ではありません。

リフォームを定める契約もあります。定期的に業者が指定するリフォームを家主負担で必ず行うというものですが、業者の言分として、常に建 物を良い状態に保っておかないと入居率が下がるから10年に一度は大掛かりなリフォームをしなければならない、というものです。至極もっともな話に聞こえ ますが、リフォーム業者を選べないとなれば話は別です。建築業者の保証契約に多いのですが、必ず自分の会社を使わなければならない旨の文言が含まれている 場合があります。そしてその費用はほとんどの場合業者の言いなりになる場合が多いのです。なぜなら家主からしてみれば保証契約を解約されることは非常に恐 ろしく、高いと思っても全てを託している業者に任せるしかないと考えてしまうからです。

最後に、数十年先まで保証しますとよく言っていますが、銀行ですら倒産する御時世に一業者の数十年先が安泰だとどうして言えるのでしょう か。10年後、20年後に保証会社が残っている保証は何もありません。家賃保証契約を結ぶのであれば、契約内容を完璧に理解してその上で契約しなければな りません。あたりまえの事なのですが、まったく理解せずに保障という魔法の言葉に誘われて、漠然と印鑑を押している家主さんが大変多くいます。1つだけ当 社が自信を持って言えることは、不動産業者や保証会社が好条件で保証契約を結ぶ場合、その物件は立地条件や生活環境を考えてリスクが少なく、入居の心配を あまりしなくてもよいと判断したから保証契約を結ぶのであり、その場合、どう考えても大家さんが損をしているということです。

最近(平成23年)実際にあった保証契約解除の実例を紹介いたします。
某大手アパート建設会社はテレビCMで30年一括借り上げを大々的に宣伝していました。
当社にもその会社の営業マンが、「土地を買ってアパートを建てたいという人がいるので売り土地を紹介してほしい」といった営業がよくありました。
リーマンショックの後急激に景気が悪くなるとそういった営業もなくなり、ある日東京在住のオーナーさんから電話がありました。
「某アパート建設会社に一括借り上げをしてもらっているアパートが松本にあり、間もなく契約が解除になるので管理及び賃貸斡旋を依頼したい」とのことでした。
アパートの築年数はちょうど20年になるとのことでしたので、「30年借上げではないのですか?」と聞いてみたところ、保証金額の40%カットを受け入れるか契約解除するかの選択を迫られたとのことでした。
当社の見たところ、立地もよく入居率も悪くないと思うのですが、知り合いの営業マンに確認したところ、築年数が20年を超えたものに関しては全て契約解除もしくは大幅な保証金額の削減を通知することになったそうです。

その後すぐに同じアパート建設会社と契約している別のオーナーさんから連絡がり、先に書いたオーナーさんと契約を結んだと聞いたが同じように管理契約を締結したいとの申し出がありました。
こちらの事情を聴いてみるともっとひどいことになっていました。
12月になり突然、3月末をもって借上げ契約を解除するとの一方的な通知が来たとのこと(ちなみに築年数は19年で20年の更新を迎える前だそうです)。
建設会社に理由を聞いてみると、「建物の状態が悪いのにリフォームをしてくれないから」との返答であったが、一度として壁の塗り替えや大がかりなリフォーム工事を提案するような打診はなく、解約通知の1年前の建物現況報告書では建物の状態は良好となっていたそうです。 
オーナーさん立会いのもと現地確認に行ったところ、確かに建物はひどい状況で、1年前にこれが良好だったとはとても思えないものでした(このとき全12戸の部屋数に対し入居は4戸でした)。

当社と管理契約を締結後、前者は学生向けのアパートとして駐車場がない不利にもかかわらず契約解除前とほぼ変わらない賃料収入を得ることができ、後者は内装外観全てリフォームしたうえで近隣相場より大幅に家賃を下げて入居率を高めることに成功しました。
どちらのオーナーさんも幸いなことに、建築費の借金が終わっていたためそれほどあわてずに事後対策が立てられましたが、ローンが残っているオーナーさんは大変なことになると思います。
この2件は契約解除後全ての入居者が退去した状態で引渡されました(他の建設会社物件に移動させた模様)。
返済中のオーナーさんはいきなり賃料収入がなくなり、ローンの返済を迫られます。
保証金額の大幅カットを受け入れても返済金額が足りなくなる、契約解除しても返済できない、どちらの場合も地獄が待っています。

 

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