ある日、知り合いのおばあさんが自分のアパートの入居募集をお願いしたい、できれば管理までしてほしいとの話を持ってきました。今まではオーナー さんの親族の方が管理をしていたのですがお亡くなりになったとのことで、家賃の集金や管理業務が滞り、何をどうしてよいのかわからず当社に相談しに来たと のことでした。とにかく現物を見てみないことには判断のしようがないため、おばあさんと連れ立ってアパートに行きました。

到着してまず思ったのは当社では管理できない、入居の方も入れる自信が無いということでした。建物は重量鉄骨の２階建、１ＤＫ８世帯、築 年月は不明（おそらく２５年前後）、立地は松本駅から約1.5ｋｍ、駐車場が未舗装で縦列駐車もあわせてぎりぎり５台。間取、立地条件等はけして悪くない のですが、建物の状態がとにかくひどすぎる。外観もかなりみすぼらしくなっていましたが、室内はもっとひどく、天井は雨漏りのために落ちかけていて、床も 壁も補修のあとがまったく無く、更に悪いことに室内の水道管が全て露出している為、冬場の凍結が目に見えるようでした。

入居者のことをたずねてみると、現在３人が入居しており、その内２人が家賃滞納しているとのこと。現在もらっている家賃は１室 ４５，０００円前後。オーナーさんも初めて室内を見たとのことでしたので、私が思った正直な感想を言いました。「現状のままで、今までと同じ家賃でお客さ んを見つけることは当社ではとてもできません。この状態から判断すると、建築してから多分一度もメンテナンス工事をしていなかったと思いますが（実際そう だった）、少し家賃を下げればよいという状態でもありません。管理に関しても、家賃の徴収等は別として、現状を見る限り、建物の維持管理、クレーム処理、 そして何より冬場の凍結被害の対応等でとても通常の管理費では対応しきれなくなると思います。現状で貸すということでしたら入居募集はいたしますが、管理 業務は遠慮させてほしい、入居の方もあまり期待しないでほしい」と。

そこでオーナーさんは一大決心。沖商会に全てを任すから思うようにリフォームして下さい、とのお言葉をいただき、早速改修計画の立案に入 りました。室内は全面改修です。６畳の和室はフローリングに張り替え、天井、壁紙も全て張り替えました。もちろん照明器具も交換し、エアコンも付けまし た。４畳のキッチンはむきだしの配管を壁を浮かして見えなくし、外にあった洗濯機置き場をキッチンの中に設置しました。天井、壁も全てリフォームし、コン セントの位置も変えました。浴室はバスタブを取り替え、追炊き式の給湯器を取り付けました。シャワーも付け、タイルのひび割れや破損を補修しました。１室 あたりのリフォーム代は約１００万。改装中に家賃滞納者を２人追い出し、全部で７部屋同様の改修をおこないました。外周りは明るい色に塗り替え、屋根も塗 装して雨漏り個所を補修し、駐車場もアスファルトで舗装しました。室内、室外総額で１０００万近い大改装です。

大金を投じて思い切ったリフォームをした効果は劇的でした。それまでの数年間は入居率が常に５割以下だったのが、改修後３年がたちますが、常時満室の状態です。家賃を１階は４５，０００円、２階を４８，０００円に抑え（駐車、共益費を含む）、すぐ近くの駐車場を借りて全室分の駐車スペー スを確保したことにより、新築、築浅物件と比べても割安感を出し、空室が出てもすぐに決まるようになりました。収入を全て借入の返済に充てているため、３年半で全額返済してしまうそうです。改修せずにおけば借金をしなくてすみましたが、その後の収入はなくなっていたかもしれません。

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