退去時・立会い時のトラブル

退去時のトラブル

退去の際に起こるトラブルとして解約日があります。通常は１ヶ月前予告が契約書に明記されていて、契約解除日の１ヶ月以上前に管理会社に予告することとなっています。しかし、入居者の皆様の中にはその事を忘れてしまう方が多く、引越しの２～３日前になって突然退去の連絡をしてきます。

この場合、連絡のあった日から１ヶ月分の賃料がかかってしまいますので退去連絡は早めにしてください。
引越しの日が決まらなくても引越し予定があることを伝えていれば状況も変わってきます。

当社体験の実際にあったトラブルの一例です。

８月５日に電話にて８月１５日に退去しますとの連絡が入り、１ヶ月前予告のため解約日は９月４日になりますと話をすると、「そんな話は聞いてない」というので署名捺印した契約書を見てもらいました。すでに８月分の家賃は入金済みであり、４日分の家賃は敷金で相殺できるので９月分家賃の入金は必要ないと伝え、退去の際は立会が必要になるので、管理人と連絡を取り合って都合の良い時間に立会をして引き渡してくださいと話をしました。電話をしてきたのは契約者のお母さんで、当社の説明を聞いて納得したうえで電話を切りました。

ところが９月６日に管理人から連絡があり、まだ立会をしていないし退去もしていないようだがどうなっているのか確認をしてほしい、といわれたのであわてて本人に連絡をとっても電話にでず、実家に電話をすると、もう引越は終わっているが、９月初頭まで家賃がかかるといわれたのでまだ鍵を持っているとの話。それなら事前に１５日立会のキャンセルを電話連絡するべきであるにもかかわらず、何も連絡しないで管理人は待ちぼうけ、解約日を過ぎているので立会が終わるまで家賃がその分発生する、と説明すると大激怒！何に対して怒っているのかよくよく聞いてみると、当社の退去説明で９月分の家賃は払わなくても良いと言ったという。４日分の日割り家賃を敷金の中で相殺できるといった事を歪曲して主張していたわけですが（・・・とはいえ、自分の説明に不備がなかったかよくよく検討してみました）、借りている間は家賃が発生するのはあたりまえです。

立会いのトラブル

次に退去立会いのトラブルです。退去の際は室内の荷物を出した後、管理人が立ち会って室内を点検いたします。
私が確認した中で一番厳しくチェックをしていたある管理会社は通行車両の台数を数えるカウンターを手に持ち、室内くまなく点検しながら画鋲の痕を数えていました。どう考えてもやりすぎだろうと思いましたが、そういった業者も確かにいます。

ここで問題となるのがその傷を付けたのが自分かどうかでトラブルとなる場合があります。入居する以前からあった傷や故障に関してまで保証するのは馬鹿らしい話です。１つの自衛策として、入居時に室内をくまなく点検し、傷や故障があれば写真を取り、不動産業者もしくは管理人に指摘しておけば良いと思います。そして、その写真を退去するまで保管し、退去の立会いの時に反映させてください。

ここで今大きな問題となっている敷金の問題です。そもそも敷金とは、滞納家賃や契約中入居者が建物に与えた損害、その他大家さんへの債務を担保するため預けるお金であり、何も損害を与えなければ戻ってくるものです。ところが実際には、退去後のクリーニング、リフォーム等で差引かれ、全額戻ってくることはないばかりか、敷金では足りず、追加で何十万も請求されることもあります。壁を蹴飛ばして穴を開けた、子供が壁に落書きをした等の、明らかに入居者の不注意でおこした損壊で、負担しなければならない補修費であれば普通の人は納得しますが、綺麗に使っていたのに全ての壁紙を張り替える、ジュータンの部屋だったのにフローリングに張り替える等の過剰なリフォームの負担まで家賃を払って借りてくれていた入居者に求める事例が相次ぎ、訴訟問題となりました。

そこで国土交通省が裁判の判例を踏まえてガイドラインを出し、大家さんが負担するもの、入居者が負担するものを分類し、入居者に過度な負担がかからないように指導することとしました。ここで借主の皆さんが最近のテレビ、とくにバラエティー番組の一部放送を見て勘違いしている人が大変多くなってきたので注意しておきますが、このガイドラインの趣旨は借主に過剰な負担をかけてはならないというものであり、クリーニングやリフォーム費用を請求してはならないというものではありません。民法では契約自由の原則というものがあり、お互い納得の上の契約であればその契約は有効となります。契約書に全ての壁紙を張り替える、床も張り替える、こういった契約も基本的に有効なのですが、借主に落ち度がないにもかかわらずあまりに貸主に有利となるような契約は無効と裁判で判断されることが多くなりました。

例えば、退去後に業者をいれてハウスクリーニングをするが、その費用は借主の負担とする。といった契約は有効となりますが、契約時にきちんと説明をしなければ無効となる場合もあります。裁判になった場合、説明した、説明しない、言った、言わない、という話になりますので証拠として契約書や覚書に署名捺印があれば有効となってしまうでしょう。ただし、このハウスクリーニング費用で１Ｋマンションなのに３０万も請求がきたとなると借主に過剰な負担をかけたと判断され、請求額も大きく削られることが予想されます。更に、最近の判例では、契約においては具体的な金額をある程度明示することが求められているようです。例えば退去時のハウスクリーニング費用は２０，０００円、クロス交換の場合、入居者負担のクロス張替え費用は㎡あたりいくら、といった具合に借主に負担の割合がわかるような契約の場合、借主も納得のうえで契約しているわけですから有効な契約といえるでしょう。