不動産オーナー様へ、賃貸管理の沖商会です

賃貸管理の沖商会

当社ではアパート、マンション、貸家、月極駐車場のオーナー様から委託を受け、賃貸物件の管理業務を行っております。
当社は家族経営の小規模不動産業者でありますが、賃貸管理を始めた昭和６２年から年々管理戸数を増やし、平成２９年１月現在で、全管理物件は約２００戸、棟数で約３０棟、部分管理物件も含めると４００戸超となりました。

ここ最近も賃貸管理を希望されるオーナー様からの問い合わせは多く、そのようなオーナー様と話をしていると、管理を任せるにあたっての不安や疑問が大変多く寄せられます。
ここでは当社が管理業務を始めた遍歴や実際の管理業務、管理についての当社の考え方をご紹介いたします。

１．最初の管理物件

きっかけは当社と付き合いの深かったアパート専門の地元建築業者が持ち込んだ話でした。
「　沖さん、新築のマンションが建つけど管理まで含めてやってみないかい　」、なんて言われたようです。

塩尻市の単身者用１ルームマンション、昭和62年受託

この物件の管理を機に、オーナー様と紹介してくれた建築業者の信頼を得、年々棟数を増やしていきました。
この時社長が最大限注意を払ったこと、それは
「　人様の大事なお金を預かる以上、一円の狂いもなく精算し、かかった費用については全て領収証と明細書を付け、毎月決められた額以上の費用がかかる場合はオーナー様と密に連絡を取り合い、決められた日までに必ず送金し、収支明細表を送付する　」
この当たり前のことを３０年間続けてきたことで、この間に管理委託契約を解除した物件は２棟だけです。２棟の解除に関しては別にご説明します。

２．２棟目から現在

１棟目で沖商会なら管理も任せて大丈夫だ、と信頼してくれた建築業者が、松本近郊の新築物件で、オーナー様が管理まで望まれた場合は当社に声をかけてくれるようになり、また、当社を信頼してくれたオーナー様が知人を紹介してくれたり、毎年１～３棟ほどのペースで徐々に管理物件が増えてきました。

松本市新村の１ルームマンション、２０００年新築で管理契約を受託

松本市芳川小屋の１ルームマンション、２００１年新築で管理契約受託

上記の写真は管理物件の１例です。

最近の管理受託の傾向として、当社近隣市町村では地元業者による新築物件の建設がほとんどなく、新築物件の管理受託が大変難しい状況となりました。

その代わり、オーナー様がご年配となり管理業務ができなくなった、相続でアパートを引き継いだが遠方に住んでいるので管理ができない、などといった理由で管理を望まれるお客様が大変増えています。

３．管理の内容

次は実際に行う官吏の内容についてご説明いたします。

（１）家賃管理
これが最大の業務となります。
ほとんどの入居者は毎月決められた日までに家賃を入金してきますが、どんなアパートにも何人かの滞納者が出てきます。
当然の権利とはいえ、人様にお金を催促するということは心に抵抗があるものです。
管理会社である当社が家主さんに代わって家賃の入金を確認し、入金がない場合は督促します。

（２）保守業務
月に一度点検確認作業を行い、修理等の工事、清掃作業を手配いたします。
毎年１２月には凍結防止帯の点検作業を行い、サーモスタットや凍結防止帯に不備があれば修理手配をします。
その他、外壁塗装の手配や庭木の剪定、駐車場の草取り、アパートを良好な状態に保つための保守業務全般。

（３）苦情処理
アパートの入居者からだけではなく、近隣住民からの苦情等を処理します。
例１．隣との騒音トラブル
例２．ゴミの捨て方に関する町会からの苦情処理
例３．駐車場トラブル

（４）退去立ち会い、精算業務
アパート退去時の立ち会い、敷金の精算、退去後のリフォーム手配等

（５）その他
上記（１）～（４）以外にないことでも必要に応じて行わなければならない業務全般

以上でありますが、管理委託契約を締結する際、業務の内容が契約書に記載されておりますので、（１）は必要ないので（２）（３）だけやってほしい等の部分管理契約も可能です。

４．管理のご提案ポリシー

当社では管理委託のご相談をお受けする際、上記３の内容をご説明いたしますが、オーナー様それぞれに最善のご提案をさせていただいております。

例えば、アパートの隣に住んでいるのに全管理を任せたい、とのお話があれば、上記の業務内容を説明し、隣に住んでいるのだから保守業務や苦情処理などはご自分たちのペースでできるのではないか、従事している仕事の状況によっては家賃管理もそれほど負担にならないのでは、などとお話をし、オーナー様の考えをよく理解したうえで管理内容を決めていきます。

それとは逆に、全管理を申し出る場合もございます。
ご年配のオーナー様で、本人はやる気満々でも、実際にアパートの管理ができないオーナー様がいらっしゃいます。
周辺は草ぼうぼう、ごみが散乱し、お客様をご案内しても周りを見ただけで断られる、本人は十分やったつもりでもできていない、苦情や故障の対応も十分できない、当社がこれはもう限界かな、と考えた場合、オーナー様に管理契約を申し出ます。
もっともそれが契約されるかは別問題ですが。

なぜこのような話をするか、それは管理契約には管理費がかかるからです。
アパート経営は営利目的のビジネスです。
ビジネスとはできるだけ経費を抑えて収益を上げることが目的です。
かけなくてもよい経費ならかけない、オーナー様のアパート経営で最大限の収益を上げていただく、収益が上がれば新しいビジネスにもつながり（新しいアパートの建設や事業用地の売買等）、当社にも還元される。
これが当社の考え方であります。

この考え方により、当社の管理費は入居状況に比例するよう契約いたします。
管理費は徴収家賃に対する％で取り決めるため、満室であれば当初設定した満額が管理費としていただけますが、極端な話入居戸数がゼロとなった場合はその月の管理費はゼロ円となります。
オーナー様の収益がないのに管理会社が毎月定額の管理費を受け取ることは、当社のポリシーに反します。

また、当社は管理物件の囲い込みは致しません。
囲い込みとは他の不動産業者に物件の紹介をさせないことを言いますが、当社では管理物件の入居を最優先に考えておりますので、紹介してくれる業者を締め出すような営業をしておりません。
※　入居者の質を保つため、申し込みをお断りする場合はございます。

５．管理費はどのくらい？

さて、実際にかかる管理費はどのくらいか？
これは物件によって異なりますが、当社では徴収家賃の５％～１０％を基本としております。
なぜ、％が違うのか？
まず、管理を引き受ける状況によって異なります。

例えば、新築物件で入居者すべてを当社で審査した物件と、どのような人が入っているかわからず、家賃の滞納等で苦労し、最終的に管理会社を探してきた物件とでは当然管理費が違います。
規模が大きくなれば値引きもありますし、３０，０００円の貸家１戸を毎月１，５００円で請け負うことは致しません（実際は３０，０００円の貸家１戸の管理を依頼されたことはございません）。
また、５０，０００円の貸家を管理して、２０，０００円を管理費としていただくようなこともございません。

建物の規模、管理を引き受ける時の状況すべてを考慮し、オーナー様ご納得のうえ、管理費を決めさせていただきます。
※　管理費以外にかかる経費に関しましてはオーナー様とご相談の上決めさせていただきます。

６．ご相談内容の一例

最近受けた管理委託のご相談例をご紹介いたします。

ケース１
他社に入居を斡旋してもらっていた貸家の大家さん、県外在住、ホームページを見て問い合わせ

状況
入居者から退去の連絡があったので不動産屋に連絡したところ、すでに廃業していた。

相談内容
退去立ち会い、敷金精算のアドバイス、次の入居者の斡旋、建物のリフォーム、管理について

オーナー様立会いの下、建物内を内覧し、最近の敷金の精算事情をご説明。
入居者とオーナー様との間に立ってお互い納得できる精算をし、敷金問題は解決。
次に、新しく入居募集をするにあたり、どの程度手を入れるかご相談。
４ＬＤＫの総２階、広い庭には庭木が鬱蒼と茂り、草ぼうぼう。

当社の提案内容
外壁と屋根の全面塗装（　築２０年がたち、一度も外壁塗装をしていなかった　）
庭木の手入れと不要木の伐採
室内クロスの一部張替えやハウスクリーニング
総額１，３００，０００円
遠方に住んでいらっしゃるということで、全管理を管理費月額７％
費用は大きくかかるが５０，０００円で貸していた家賃を８５，０００円に値上げすることをご提案

オーナー様の考え
かかる費用が大きいが、外壁や屋根は確かにやらなければならないし、庭も手入れをしなければならないことは理解できる。
室内に関しても最低限のリフォームは確かに必要だと理解できる。
８５，０００円に上がるなら約１年半で回収できるし、手を加えず安く貸しておくよりもよいだろう。
管理に関しては今までも家賃管理を自分でしてきたし、とりあえず費用も大きくかかるので、今回は保留。

ということで、リフォームと入居斡旋を受託し、管理に関しては問題が生じたときにその都度相談するということで商談成立。

ケース２

市内在住、テナント及び駐車場所有のオーナー様、他社と管理契約を結んでいるが、管理方法に納得がいかず、たまたま管理会社経由でテナントを決めた当社に相談を持ちかける。

状況
駐車場の管理について、契約状況がまったくわからず、毎月お金が振り込まれてくるが明細がわからず、説明を求めると、現在〇台契約中だから管理費の〇〇〇〇〇円を差し引いて振り込んだ、と口頭で説明。
その割に駐車場に止まっている車の台数が多いように感じるし、なにか騙されているような気がする。

相談内容
沖商会の管理内容について教えてほしい、納得できれば管理契約を切り替えたい。

当社の説明
駐車場は入れ替わりが頻繁にあるが、当社の場合、毎月必ず収支明細書を送付し、駐車場の使用状況をお知らせする。
その中には解約予定も記載され、新たに契約となった場合も必ず契約書を送付する。
管理費に関しても領収証を必ず添付するので、オーナー様がすることは当社の収支明細書を整理保管し、確定申告することだけです。
実際に当社が管理している駐車場の収支明細書をお見せし、納得してもらう。

結論
当社もよく知っている業者の取引先であったため、もう一度よく話し合いをし、どうでも納得がいかなかったらその時改めて管理契約の話し合いをしようと提案しました。

ケース３

市内在住、１２世帯のアパートオーナー様、折り込み広告を見て相談に来社

状況
空室が多く、管理まで不動産業者に任せれば優先的に客付けをしてもらえるのではと考え、今まで斡旋してもらっていた不動産会社に相談するも納得がいかず、当社に来社

相談内容
他の業者に相談したら、入居者の有無にかかわらず１部屋分の家賃が管理費であるといわれた（家賃６５，０００円）。
満室時は２部屋分の家賃を管理費として請求するといわれた。
これは妥当な金額なのか？
沖商会ではどのくらいかかるのか？
満室にしてもらえるのか？

当社の説明
現在の家賃集金状況を説明してもらい、当社の希望管理費を７％で提示、満室時でもボーナスは付けないし、入居状況が悪ければ管理費も下がる。
客付けに関しては次の通り説明
「　家賃保証の契約ではないので満室は保障できません。当社でできることは、当社取扱いのあらゆる広告媒体で募集広告を出すこと、同地区でアパートをお探しのお客様にはお勧め物件として紹介すること、同業他社にも情報を提供することだけです。他にもキャンペーン等はもちろん打てますが、最終的に決めるのはお客様なので、必ず満室を保証するとは言えません。ただし、今現在より広告による露出は間違いなく増えるので、多くのお客様の目に留まることは保障できます。」

結論
いろんな業者を回って話を聞き、優先客付けを約束した不動産会社と管理契約を結んだが、半年後に当社と管理契約を締結。
知名度のあるフランチャイズ系の不動産会社で、確かに空室も減ったが、不思議なことに収入がほとんど増えないという珍現象が続いて激怒。
管理費は一番高い１０％を提示されたが、満室状態がある程度約束されるのならしょうがないと納得し契約。
ところが、お客さんから仲介料をとれないからと家主さんに２ヶ月分を請求。
なんで２ヶ月分払わなければならないんだと思うも、お客さんが付いたんだからしょうがないとあきらめる。
ところが付いたお客さんは２ヶ月で退去。
敷金１ヶ月、礼金０ヶ月で契約し、２ヶ月分を仲介料として払ったらハウスクリーニングして敷金返せば、ん？持ち出しじゃないか！
他にもハウスクリーニングの料金が今までより高くなったり、何の相談もなく極端に家賃が下がったり、やりたい放題されていると感じ、半年で管理契約を解消。

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